要多少给多少!一次性推出30平方公里土地!

  深圳(楼盘)发飙了!

  11月5日,深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会,宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地,总共25宗地,其中深圳市域范围内可供应产业用地约25平方公里,深汕合作区可供应产业用地约5平方公里。

  深圳一向不是都说很缺地的吗?

  怎么一下有30平方公里的产业用地推出来了?

  要知道深圳总面积才1996.85平方公里。

  “如果有高新技术产业、未来产业,或者说符合深圳未来发展定位的产业愿意到深圳来发展,深圳非常欢迎,用地会予以保证,要多少地满足多少地,要多少空间满足多少空间。”深圳副市长刘庆生在发布会上说。

  我想华为应该是符合深圳的高新技术产业定位吧,华为所在的龙岗区是以工业为发展主动力,GDP排深圳第二名,有一个数据是,2017年上半年,华为对龙岗区规模以上工业增加值增长的贡献率达80%以上,对龙岗区经济起着压舱石的作用。

  我不知道华为现在听到这样的话是什么感受,早几年华为终端搬到东莞(楼盘)去时,很多自媒体都在为深圳辩护,那是因为深圳没地了,给不了华为那么多产业用地,所以华为才搬走的。

  华为整个松山湖基地是1900亩,折合1.26平方公里,深圳真的给不了吗?

  如今怎么又能拿出30平方公里产业用地了?

  如果按现在的标准,凭着华为对龙岗区的经济贡献和占比超过一半的纳税额,深圳应该是舍得给的。

  如果当时深圳舍得给华为产业用地,华为还会搬走吗?

  等到华为搬走了大部分,才充分意识到留住高端制造产业的重要性。

  深圳今年前三季度GDP下滑到了6.6%,我想深圳也感受到了史无前例的压力,沉下心来发展实体经济已经迫在眉睫,所以深圳愿意腾出更多产业用地给企业吧,光靠第三产业和金融还是不行的。

  其实深圳不是没有地,而是地没有被合理利用起来。

  深圳的地,就像吸水的海绵。

  不用多讲,大家到关外看看,低容积率的、围挡起来长草的、空置的产业园区等等,多得去了。

  一边是用地嗷嗷待哺,一边是大量供地低效闲置。

  所以,6月26日通过的《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,宣布用两年时间高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。

  什么意思?那些等着涨价、等着转换用途、等着改规划,想搞地产开发的土地。不管你背后是什么关系,现在统统要收回。因为,按照国家闲置土地处置办法,这些地早该收回,再次出让了。

  别小看这个政策,肩负着打造“先行示范区”的重托,有尚方宝剑,那些囤地的,都要吐出来。熟谙深圳城市发展史的人都知道,深圳未开发的地,早已掌握在很多企业手里。过去,都等着涨价,现在这个吸水的海绵,要被挤出水分了。

  另外,“工改居”、“工改综合”和“工改商”(事实上都是公寓等“类住宅”),全部靠边站了,游戏规则改了。

  未来,凡是工改的,基本都要向“工改工”靠拢。

  说白了,工业用地彻底向房地产说拜拜了,也就是说,很难再改成类住宅项目(公寓)获取暴利了。

  从城市更新计划立项项目工改类型看,2010年以来全市“工改工”项目174 个,占工改项目比例为43.1%。

  从趋势来看,“工改工”项目增量较大,2018 年达42个。

  “工改综合”项目(公寓等类住宅)整体呈下降趋势,2018 年仅13个。工改居是最难的,2018年仅3个。

  所以现在深圳很多搞旧改的开发商都转战东莞去了,因为东莞还不太限制工改综合的产品,利润空间更大。

  总结一下,通过旧改,再加上清理闲置土地,以及能把光明、坪山、大棚、还有深汕合作区这样本来新增供地就多的区域挖掘出来,甚至还有西部填海,30平方公里的土地,还是能够解决的。

  当然,这30平方公里,也不是一下子全供出来,要按照供地计划、招商进程,逐步释放出来。

  还有一个非常重要的现象,樱桃要给大家讲一下,前海写字楼的空置率高达50%到60%,整个深圳写字楼的空置率高达20%;沙井、光明等地,工业园区空置量也很大。

  为什么深圳还要供应这么大体量的工业用地呢?

  本质上,前海那些写字楼,都是房地产的产物。现代服务业哪用得了那么多写字楼啊?

  再说,相聚前海100多公里的珠海(楼盘)横琴新区、广州(楼盘)南沙新区,不到100公里的东莞滨海湾新区,也都有大量的写字楼。

  写字楼已经严重过剩了!

  所以,未来写字楼还得继续空置下去。

  外围工业园区空置,主要是传统产业,有的转移到内地了、东南亚了,有的干脆不干了。

  因为,不赚钱,人工、房租都很贵,索性就告老还乡,或者炒楼去了。

  但这些与现在深圳要供应的30平方公里的土地,是完全不同的。这30平方公里,要完全用在实体产业上面。

  具体来说,要重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向。

  这是一个重大的思路上变化,深圳不再过分强调要发展金融、互联网等虚头巴脑的东西。过去经验看,这些很大程度上是资本市场炒作,泡沫虚高。长期发展下去,可能会走上类似美国、香港的空心化问题。

  特朗普现在想要制造业重返美国,喊了几年也没把制造业喊回去。

  实体产业、强大的制造业基础,才是安身立命之根本。所以,深圳未来的战略就是回归制造业、回归实体工业。

  深圳大量推出产业用地的同时,也有一个让人担心的问题,今天我们业内都在讨论这个。

  深圳到2035年就170万套房子的增量,40%给商品房,相当于68万套商品房,2018-2035,18年,也就是每年3.78万套商品房,但其中只有70%可以销售,30%作为长租,也就是说最终每年可售商品房只有不到2.6万套。

  虽然短期我觉得深圳的房价真的已经是透支了,但因为供需矛盾长期存在,不从源头上解决商品房的供给问题,从长远来看,这给商品房价格上涨是不是又留下了隐患呢?

  我想不明白,既然增加产业用地可以想办法解决,那住宅用地怎么就解决不了呢?

  光明那些用来种菜的农场在一线城市是不是浪费了?光明现在住宅都卖到五六万了。

  商品房为什么就不能多增加一点供给量呢?

  虽然说人才房、安居房等保障房有一百万套,但其中享有完整产权是需要很长很长时间,这个跟商品房还是有明显区别。

  目前北京(楼盘)的共有产权房据说推出5万套就有3万套卖不出去,因为永远不能上市流通,且地段偏远,配套不好没人要。

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