请注意北京的信号!

北京楼市本年真是很惨!

调控不放松就算了,还2次遭受疫情黑天鹅影响,这一点真是谁也没料到。

据华夏地产分析师张大伟说,本年1月北京商场比较平稳,2-3月受疫情影响,成交极度萎缩,4月商场逐步康复正常,5月呈现了一次十分显着的小阳春行情。6月上半月二手房高位运转,新建住所供给井喷。

原本指望着行情好转,加速去库存。

但没想到的是,随即由于疫情再次来袭,商场又一次堕入低迷。

开发商和中介都哭了。只需购房者笑了。

本年上半年,北京二手房的成交量是最近6年来,最少的半年,只需6.5万套,不到2016年上半年的一半。

(数据来自北京华夏地产)

新房商场也是库存压顶,存量到达8.76万套的前史顶峰,比较上一年同期上涨29%。

而上半年新房成交只需1.7万套。

并且比较2019年同期,新房成交均价从5.48万/平米下降到了5.07万/平米,降幅8%。

这其中有很大一部分仍是限竞房。

到7月28日,北京限竞房总共供给了7.92万套,成交了3.97万套,剩下存量套数还有3.94万套。

也便是说,8.76万套总的存量房中,限竞房占了3.94万套。

那接下来还有多少限竞房呢?

估计未来等候入市的大约还有三四万套。

上一年成交只需2万套,而本年成交2.5万套应该问题不大。

所以总的限竞房加起来,未来大约便是七八万套要消化的。假如一年成交2.5万套的话,彻底消化完,需求三年时刻,那便是到2022年年末。

可是,北京的限竞房商场分解十分显着,五环内的去化很快,而五环外的项目卖的比较差,这种消化周期必定会比较长,只能渐渐卖了,后边尾盘开发商也不会那么着急。

2017年北京调控之后的三年,基本上卖的土地都是以限竞房为主。

可是从本年开端,北京就很少出让限竞房土地了!到现在为止,北京总共才卖了4块限价房用地。

假如疫情不会再次呈现的话,北京开发商下一年应该是有点盼头了,究竟本年就开端大规模的卖非限竞房用地了。

后边的限竞房也是卖一个少一个,总要卖完的。

华夏地产计算,2020年总共成交了商品房住所地块34宗,其中有28宗不限价,而未来挂牌的7宗地块,也悉数不限价。

2018年不限价土地只需一宗,2019年14宗,本年到现在就有28宗了。

就拿北京最近出让的两宗地来说,坐落北京西四环和西五环之间的大瓦窑,接近地铁站,地段十分好。

一宗地引来8家房企和联合体抢地,10万平米,最终44轮竞拍,以溢价26.5%成交,总地价48亿,楼面价46588元/平米。

另一宗地,12万平米,29.6亿成交,溢价率18.26%,楼面价43868元/平米。

而周边比较旧的二手房在5-6万/平米。

依照地价本钱,新房不限价的话,怎样也得卖到六七万以上吧。

离这儿一个地铁站的万科中粮假期景色,07年的房子,99平米的2房,从2017年三四月最高价,8.2万/平,降到现在的6.5万,大约降幅20%。

据张大伟说,北京房价曩昔三年跌的尸横遍野,住所许多都跌了30%,公寓跌了60%,这个我没有去现场调研,也不知道跌了这么多没有。

但住所跌20%应该是有的。

北京尽管没有放松调控方针,可是从北京本年放松土地商场的预兆来看,政府也是有意要安稳一下商场的。

由于知道五环外的限竞房供过于求,需求去库存,而五环内的商品房又求过于供,总不能一向违反商场规矩。

但北京作为首府,汇聚了全国最多的资金流,又不敢放松调控方针,一旦放松,迎来的必定是报复性的房价反弹。

就像深圳相同,略微放松一下豪宅税,房价便是一波大涨。尽管北京当下库存多,不至于立刻暴升,可是只需放松调控,被压抑的需求必定会开释,北京成交量必定会暴增,北京必定不敢冒险放松调控。

所以我觉得北京调控的方向的确是有所调整了,便是从曩昔三年镇压房价,变成了本年的放松土地出让,开端去库存,安稳商场,但并不是影响商场。

由于激活土地商场,卖一些好地段的项目,只需略微有溢价,的确就可以激活楼市。

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