老家三四线城市房子大涨 价格到头还是刚起步?

  尽管无数房地产专家一直不看好三四线城市的房产,过去的2017年,北京漫漫阴跌,大量三四线城市房价却妖艳的大幅上涨,有的甚至翻了一番。

  猫姐春节回到西部的四线城市老家,发现去年过年时房价仅4000元/平,但现在普遍涨到6000元-7000元/平。

  在亲戚们聚会的饭桌上,围绕房子的讨论较往年大幅提高,有两三套房子的亲戚喜笑颜开,只后悔自己以前买房买少了。

  猫姐的其他同事也发现他们老家房价涨了许多。老家在石家庄的小李说,石家庄下面的五线县城都一万多了,六线乡镇正在奔万,七线村庄还能在5000以下买到...

  老家房价不断上涨,不少人心思活动起来了。近日,安居客一份返乡置业报告数据显示,有近六成人群有回家买房的意愿,这些人群大多来自三四线城市,70%在一二线城市工作。

  老家县城的房子疯涨起来,是价格到头还是刚起步? 三四线老家的房子还能买吗?

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  老家房价暴涨的秘密

  三四线城市一向没有大量人口流入,也没有很多产业支撑,房价已多年不涨,为何过去一年突然就暴涨了呢? 这里面还有一个重要原因:政府的“去存库”。

  “去库存”这个词我们很熟悉了。但他们是如何去库存的,估计大家都不太明白。猫姐发现,棚改是里面一个重要的推手。

  2017年5月31日,中国政府网发布一个文件:《国务院关于开展第四次大督查的通知》,这个文件名字太普通,以致很多人都没有注意到。

  但这个通知对于去库存有个重要表述:加强房地产市场分类调控,推动库存较大的三四线城市去库存,推进600万套棚户区住房改造,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加快居住证制度全覆盖情况。

  专业人士看出了里面的门道:把棚户区改造说是去库存的手段,在中央、国务院的文件中还是首次。利用棚户区改造去三四线城市库存是已经成为中央最新、最重要手段。

  什么叫棚改?就是改造棚户区,而棚户区指城里面年久失修的危房片区。在近两年中,棚改中出了有两个重要专业名词:PSL、棚改货币化。

  什么是PSL?

  棚改要拆掉旧房,给拆迁户们补偿钱或新修房子,钱从哪里来?此前资金来源一直是一大难题。

  后来,央行来解决钱的问题了。央行创设PSL(抵押补充贷款)工具,通过国开行等机构发放棚改贷款。看不懂PSL这个专业名词没关系,你只要明白这是央行在放水就行。 这个工具创设之后,PSL增长曲线是这样的。如图:

  

心慌慌:老家三四线城市房子大涨,价格到头还是刚起步?真相扎心了

  PSL和各级财政拨款,是棚改的主要资金来源。

  什么是棚改货币化?

  危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前模式拆房还房。棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,你自个儿拿去买房吧。市场有了新资金,也产生了大量需求,大量的库存房就这样卖出去了。

  近几年来,棚改货币化安置得到大力推广, 2014年所占比例仅9%, 2016年则进一步跃升至48.5%,2017年比例达到50%,按照计划,2018-2020年,安置比例将达到60%。

  券商的研究员春节调研发现,政府对拆迁户们非常大方,棚改的力度和补贴力度都相当惊人,比如温州2017年中提出的棚改补贴政策下,补偿金比原来提升了30-50%。

  一些研究员们这样描述他们看到的情景:“好几个亲戚家住市郊,院子已经成为一片瓦砾,不过大家都喜气洋洋的,租住在附近的楼房里,等待着好几套回迁房、门面房。村里有人家的儿女给父母买了院子,正好赶上拆迁,院子拆了,拿到几百万补贴....。”

  这些财大气粗的拆迁户们,他们拿着资金继续投入到房地产当中,这些资金成了房价上涨的推手。

  三四线城市是棚改主战场,全国棚户区规模中三四线城市占比高达87%。 克而瑞研究中心数据显示,2017年货币化安置去库存超3亿平方米,带动销售约21%。

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